Im Zusammenhang mit Immobilienfinanzierungen sind Begriffe wie Grundschuldbestellung oder Hypothek den meisten Menschen geläufig. Was versteht man genau darunter und wie unterscheiden sich Grundschuldbestellung und Hypothek voneinander? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie hier.
Grundschuld und Hypothek als Kreditabsicherung
Sowohl die Grundschuld als auch die Hypothek werden als Sicherheit genutzt, wenn es um die Finanzierung einer Immobilie geht.
Die Bank lässt sich entweder eine Hypothek oder eine Grundschuld ins Grundbuch eintragen und hat nun das Recht, die Immobilie zu verkaufen oder der Zwangsversteigerung zuzuführen, wenn der Kreditnehmer in eine Zahlungsunfähigkeit gerät und den aufgenommenen Kredit nicht mehr bedienen kann.
Damit diese Rechnung für die Bank aufgeht, muss der aufgenommene Kredit immer niedriger sein als der Wert der Immobilie. Bei den gängigen 80/20 Finanzierungen ist dies jedoch automatisch der Fall.
Hypothek oder Grundschuld – das sind die Unterschiede
Während für diese Sicherheit der Bank die Begriffe Hypothek oder Grundschuld oftmals synonym verwendet werden, gibt es jedoch große Unterschiede zwischen den beiden. Der grundlegende Unterschied ist der, dass die Hypothek immer mit einer bestimmten Geldforderung zusammenhängt. Das ist in der Regel das Darlehen zur Immobilienfinanzierung. Der Eigentümer verpfändet bei der Hypothek seine Immobilie also an die Bank, um genau diese Geldforderung zu besichern, und die Bank kann die Immobilie im Notfall verkaufen oder versteigern, um das verliehene Geld zurückzubekommen.
Etwas anders sieht die Sache bei der Grundschuld aus. Sie wird ebenso wie die Hypothek als Sicherung für den Kredit genutzt und ins Grundbuch eingetragen. Anders als Hypothek ist die Grundschuld jedoch nicht mit einer bestimmten Forderung verbunden.
Im praktischen Fall heißt das, dass eine Grundschuld beispielsweise als erneute Sicherheit genutzt werden kann, nachdem das ursprüngliche Finanzierungsdarlehen ganz oder teilweise zurückbezahlt wurde.
Die Grundschuld kann also als erneute Sicherheit für einen weiteren Kredit oder eine Umschuldung dienen. Sie ist damit weitaus flexibler als die Hypothek, doch sie gibt dem Gläubiger auch weitreichendere Rechte.
Anders als bei einer Hypothek kann der Gläubiger bei einer Grundschuld im Notfall sofort eine Zwangsvollstreckung anberaumen, ohne eine vorherige Klage bei Gericht anstrengen zu müssen. Die Grundschuld gibt dem Gläubiger darüber hinaus die Möglichkeit, nicht nur auf das jeweilige Grundstück, sondern auch auf das gesamte weitere Vermögen des Schuldners zuzugreifen.
Die Löschung einer Hypothek oder Grundschuld
Da die Hypothek an eine bestimmte Forderung gebunden ist wie beispielsweise die Rückzahlung eines Immobiliendarlehens, erlischt sie automatisch, wenn die Schuld getilgt ist. Ist das Immobiliendarlehen also zurückgezahlt, erlischt damit auch die Hypothek und sie kann aus dem Grundbuch gelöscht werden.
Die Grundschuld hingegen wird nur auf einen besonderen Antrag des Schuldners gelöscht. Der Gläubiger muss dazu eine Löschungsbewilligung abgeben und die Löschung muss beim Notar vollzogen werden. Um zusätzliche Kosten zu vermeiden, sollte eine solche Löschung der Grundschuld erst dann beantragt werden, wenn der Schuldner sicher ist, dass er keine weiteren Kredite auf die Grundschuld aufnehmen möchte. Muss die Grundschuld neu eingetragen werden, wenn doch noch ein Kredit aufgenommen werden soll, werden für den Neueintrag weitere Kosten fällig.
Grundschuld oder Hypothek – wie sollte man den Kredit absichern?
Während die Hypothek als Begriff vielen noch geläufiger ist, wird heute in der Praxis zur Absicherung eines Immobilienkredits eher die Grundschuld gewählt. Sie wird in Höhe des aufgenommenen Immobilienkredits ins Grundbuch eingetragen und sinkt anders als die Hypothek nicht automatisch mit der Restschuld. Sie bleibt vielmehr in gleicher Höhe bestehen und ist ein Teil der Schuld bereits beglichen, kann durch ein neues Darlehen die Grundschuld wieder aufgefüllt werden.
Für den Schuldner ist die Grundschuld also wesentlich flexibler, da sie es ihm ermöglicht, ohne viel bürokratischen Aufwand ein neues Darlehen aufzunehmen. Gleichzeitig gibt die Grundschuld dem Gläubiger weiterreichende Rechte, da der Schuldner bei Zahlungsunfähigkeit auch ohne entsprechende Klage der sofortigen Zwangsvollstreckung unterworfen ist.
Aus diesen Gründen werden Hypotheken heute nur noch wenig genutzt und in der Regel wird als Absicherung für einen Immobilienkredit die Grundschuld eingesetzt.