Die Investition in Immobilien ist als Altersvorsorge sehr beliebt. Aber ist das auch immer sinnvoll und worauf kommt es an, wenn eine Immobilie zur Altersvorsorge gekauft wird? Lesen Sie hier alles, was Sie rund um die Immobilie als Altersvorsorge wissen müssen.
Die selbstgenutzte Immobilie als Altersvorsorge
Wer sich in jüngeren Jahren eine Immobilie zulegt, der kalkuliert die Finanzierung in der Regel so, dass die Immobilie mit dem Eintritt ins Rentenalter abgezahlt ist. Da dann die Ratenzahlungen für den Immobilienkredit wegfallen, bringt die selbstgenutzte Immobilie durchaus einen finanziellen Vorteil mit sich.
Es gibt jedoch andere Kosten, die berücksichtigt werden müssen, denn ohne Kosten ist auch die eigene Immobilie nicht. So müssen Sie beispielsweise auf folgendes achten:
- Bilden Sie rechtzeitig Instandhaltungsrücklagen
Ist die selbstgenutzte Immobilie abgezahlt, sind in der Regel mindestens 20 Jahre seit dem Kauf vergangen. Selbst bei dem Kauf eines Neubaus fallen nach dieser Zeit Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten an. Dazu gehören beispielsweise- die Erneuerung des Dachs
- die Erneuerung der Wasserverlegung
- die Modernisierung von Bad und/oder Küche
Schieben Sie diese Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten auf die lange Bank, riskieren Sie einen teuren Sanierungsstau, der Sie im Endeffekt mehr kosten wird als er Geld einspart.
Bei der selbstgenutzten Immobilie zur Altersvorsorge ist es daher wichtig, frühzeitig eine entsprechende Rücklage zu bilden. Damit sollten Sie direkt beim Kauf der Immobilie beginnen und nach folgendem Plan vorgehen:
- Bei einer Bestandsimmobilie sollte monatlich 1 € pro Quadratmeter Wohnfläche zurückgelegt werden
- Bei einem Neubau sollten monatlich 50 Cent pro Quadratmeter Wohnfläche zurückgelegt werden
So können Sie über die Jahre eine Instandhaltungsrücklage bilden und je nach Zinsniveau entscheiden, ob Sie die Rücklage oder einen Kredit nutzen, um notwendige Instandhaltungsarbeiten durchführen zu lassen. Insbesondere bei einem niedrigen Zinsniveau kann es durchaus sinnvoll sein, das Kapital nicht anzugreifen und stattdessen einen Kredit aufzunehmen.
Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge
Alternativ kann auch eine vermietete Immobilie, die als Kapitalanlage angeschafft wurde, zur Altersvorsorge genutzt werden. In der Phase der Finanzierung können die Mieteinnahmen zur Abzahlung des Immobilienkredits genutzt werden und ist die Immobilie mit dem Eintritt ins Rentenalter abgezahlt, bietet die monatliche Miete ein gutes Zubrot zur Rente.
Doch auch hier gibt es einiges zu beachten.
So muss beispielsweise sichergestellt werden, dass sich die Immobilie gut vermieten lässt. Dazu ist vor allem eine beliebte und günstige Lage wichtig. Immobilien in abgelegenen Gegenden lassen sich oft nur schwer vermieten und Leerstand kostet den Eigentümer bares Geld, während sich Immobilien in guter Innenstadtlage in der Regel gut vermieten lassen.
Darüber hinaus benötigt man auch als Vermieter eine finanzielle Rücklage für die Instandhaltung. Ebenso wie bei der selbstgenutzten Immobilie muss also beizeiten eine Instandhaltungsrücklage gebildet werden. Handelt es sich bei der Immobilie um eine Eigentumswohnung ist es sogar gesetzlich vorgeschrieben, einen monatlichen oder jährlichen Beitrag zur Instandhaltung aller gemeinschaftlich genutzten Anlagen zu entrichten. Die Höhe dieses Beitrags wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft festgelegt.
Aber auch für Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten innerhalb der Wohnung muss eine Rücklage vorhanden sein.
Allerdings ist es bei vermieteten Immobilien möglich, viele Kosten steuerlich abzuschreiben und ein Teil der Modernisierungskosten kann auf den Mieter umgelegt werden.
Das müssen Sie bei der Immobilie als Altersvorsorge beachten
Sowohl eine selbstgenutzte Immobilie als auch eine vermietete Immobilie können eine gute Altersvorsorge darstellen. Wer die eigene abbezahlte Immobilie selbst nutzt, muss im Alter keine Angst vor Kündigung, teurer Zwangssanierung oder anderen Mieterhöhungen haben. Es fallen keine Mietzahlungen an, was die monatliche finanzielle Belastung deutlich spürbar verringert. Wichtig ist jedoch, dass die Immobilie mit dem Eintritt ins Rentenalter abgezahlt ist und rechtzeitig eine Instandhaltungsrücklage angelegt wurde.
Ähnliches gilt für die vermietete Immobilie als Altersvorsorge. Auch hier sollte darauf geachtet werden, dass die Finanzierung bis zum Eintritt ins Rentenalter abgeschlossen ist. Eine Instandhaltungsrücklage muss in entsprechender Höhe gebildet werden und bei Eigentumswohnungen muss auch der gesetzlich vorgeschriebene Betrag zur Instandhaltung der gemeinschaftlich genutzten Anlagen und Außenanlagen in die Kosten eingerechnet werden.
Damit das Konzept der Immobilie als Altersvorsorge aufgeht, muss die Finanzierung gut durchdacht sein und auf soliden Füßen stehen. Es sollte Eigenkapital in Höhe von mindestens 20 bis 30 % vorliegen und auch die Kaufnebenkosten, die in Höhe von 10 bis 15% des Kaufpreises anfallen und ebenfalls aus eigenen Mitteln gezahlt werden müssen, dürfen bei der Finanzierung nicht außer Acht gelassen werden.
Möglich ist außerdem auch ein Mischmodell aus vermieteter und selbstgenutzter Immobilie, bei dem die Immobilie während der Finanzierungsphase vermietet wird und im Alter selbst genutzt wird.