Was muss ich beachten?

Der Kaufvertrag für eine Immobilie ist das Wichtigste bei der Abwicklung. Dieser ist das entscheidende Bindeglied zwischen Wunsch und Verbindlichkeit. Der Notar hat die Aufgabe dafür zu sorgen, dass jeder das bekommt, was er sich wünscht. Der Verkäufer den Kaufpreis und der Käufer die Immobilie.

 

Die Kleinigkeiten sind wichtig:

 

  • Grundbucheintragungen wie Grundschulden und Dienstbarkeiten sind üblich
    Grundschulden werden in der Regel natürlich nicht übernommen, aber Dienstbarkeiten, wie Wegerechte oder Versorgung durch z.B. Elektrizitätswerk oder ähnliches müssen meist übernommen.
  • Übergang von Nutzen und Lasten
    Erst wenn der Kaufpreis geflossen ist, kann der Schlüssel übergeben werden. Ist dies geschehen, ist der Käufer wirtschaftlicher Besitzer der Immobilie. Rechtlich erst, wenn er im Grundbuch als Eigentümer eingetragen wurde. Das geschieht erst, wenn die Kosten, wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Gerichtskosten beglichen wurden.
  • Wer haftet für die Kosten?
    Beide Parteien haften Kraft Gesetzes als Gesamtschuldner (z.B. Grunderwerbssteuer u. Notarkosten), auch wenn im Vertrag steht, dass der Käufer dieses zahlt. In der Praxis stellt dies i.d.R. kein Problem dar, jeder zahlt seins, denn Löschungskosten alter Lasten sind wiederum Sache des Verkäufers.
  • Unterwerfung in die sofortige Zwangsvollstreckung ist ein gängiger Passus in einem Kaufvertrag und sichert den Käufer und Verkäufer ab, dass der Kaufpreis tatsächlich fließt oder der Verkäufer wirklich auszieht. Damit entfällt für beide der Klageweg, um das Vereinbarte durchzusetzen.
  • Eine Finanzierungsvollmacht ist normal und notwendig, damit der Käufer Grundschulden z.B. eine Hypothek auf die Immobilie eintragen lassen kann, obwohl ihm die Immobilie noch nicht gehört. Der Verkäufer gestattet dem Käufer per Vollmacht die Immobilie in seinem Namen zu belasten und im Gegenzug verpflichtet sich die Bank, die erste Zahlung nur auf die Kaufpreisforderung zu leisten. Eine Löschung dieser Grundschuld wird ebenfalls vereinbart, sollte der Vertrag nicht zur Durchführung gelangen.
    Dies sichert beide Seiten in angemessener Weise ab.
  • Auflassungsvormerkung
    Der Käufer wird nach Beurkundung des Kaufvertrages als Eigentümer im Grundbuch vorgemerkt. So kann der Verkäufer nicht noch einmal verkaufen und der Käufer hat die Sicherheit, Eigentümer zu werden, wenn der Kaufpreis ordnungsgemäß bezahlt wird.

Was passiert wenn der Käufer nicht zahlt?

Dies ist ein theoretisches Risiko, was nur vorkommt, wenn keine Finanzierungszusage vor dem Notartermin vorgelegt wird oder Unvorhersehbares eintritt. Deshalb MUSS die Finanzierung gesichert sein, höhere Gewalt o.ä hier nicht betrachtet. Falls es zu diesem seltenen Fall kommen sollte, dann muss gewährleistet sein, dass die Auflassungsvormerkung und die Grundschuld ohne Zustimmung des Käufers wieder gelöscht werden. Dies kann der Notar einfach mit einem Passus im Kaufvertrag regeln. Ein guter Makler passt auf, dass diese Reglungen im Kaufvertrag enthalten sind und so der Status Quo vor dem Verkauf wieder erreicht wird. Insgesamt ist dies tatsächlich ein sehr seltener Ausnahmefall.