Wer Wohnimmobilien vermietet, der braucht natürlich Mietverträge. Was im Mietvertrag bei Wohnimmobilien nicht fehlen darf, was rechtlich zulässig ist und was Sie als Vermieter nicht in den Mietvertrag schreiben dürfen, erfahren Sie hier.
Der Standard-Mietvertrag
Wird eine Wohnung vermietet, wird zwischen Mieter und Vermieter ein Mietvertrag geschlossen. In diesem Vertrag werden die beiden Vertragsparteien namentlich genannt, die Lage der Wohnung, ihre Größe und sonstige Eigenschaften sowie die monatlich zu zahlende Miete werden dort festgelegt.
All dies ist in jedem Standard-Mietvertrag enthalten, der als Vordruck zu erwerben ist. Zusätzlich sind dort jedoch noch viele weitere Klauseln enthalten, die nicht immer der aktuellen Gesetzeslage entsprechen und vor Gericht nicht standhalten würden.
Schönheitsreparaturen
Besonders häufig wird über die Klauseln zu Schönheitsreparatur gestritten. In Mietverträgen sind oft Klauseln enthalten, die starre Fristen für die Erledigung von Schönheitsreparaturen vorgegeben. Diese Fristen sind ebenso wenig zulässig wie die Auflage, die Arbeiten von einem Handwerksbetrieb durchführen zu lassen.
Kaution
Als Vermieter dürfen Sie sich absichern und eine Kaution in Höhe von bis zu drei Kaltmieten verlangen. Allerdings dürfen Sie diese Kaution nicht bereits vor dem Beginn des Mietverhältnisses und auch nicht auf einmal verlangen. Bei einer Kaution in Höhe von drei Monatsmieten darf der Mieter diese in drei Raten zahlen. Die Kaution muss vom Vermieter auf einem verzinsten Sonderkonto angelegt werden, die Zinsen stehen dem Mieter zu.
Befristung
Wird ein befristeter Mietvertrag bei Wohnimmobilien abgeschlossen, muss im Mietvertrag nicht nur die Dauer der Befristung angegeben werden, sondern sie muss auch begründet werden. Ein Grund ist beispielsweise Eigenbedarf. Ohne eine zulässige Begründung wandelt sich der Mietvertrag automatisch in einen unbefristeten Mietvertag um.
Kündigung
Der Mieter hat generell eine Kündigungsfrist von drei Monaten einzuhalten, der Vermieter muss sich an die gesetzlichen Fristen halten, die sich nach der Mietdauer richten. In den ersten fünf Jahren des Mietverhältnisses gilt auch für den Vermieter die dreimonatige Kündigungsfrist.
Nach fünf Jahren kann der Vermieter dem Mieter nur mit einer sechsmonatigen Frist nach 8 Jahren mit einer neunmonatigen Frist kündigen.
Für einen Zeitraum von vier Jahren können auch beide Parteien einen Kündigungsverzicht vereinbaren. Länger darf der Kündigungsverzicht für den Mieter jedoch nicht andauern, er wird damit vertraglich ungültig.
Besuch
Aus vergangenen Zeiten kennt man die Klausel „kein Damen- bzw. Herrenbesuch nach 22 Uhr“.
Diese Zeiten sind natürlich längst vorbei und der Mieter darf Besuch haben, wann und wie oft er möchte. Die Besucher dürfen dabei auch in der Wohnung übernachten und der Mieter ist berechtigt, ihnen Haus- und Wohnungsschlüssel zu überlassen. Allerdings ist die Dauer des zugelassenen Besuchs durchaus begrenzt, denn nach etwa sechs Wochen kann in der Regel von einem Einzug oder einer Untervermietung ausgegangen werden und beides bedarf in den meisten Fällen der Genehmigung des Vermieters. Eine Ausnahme bilden enge Angehörige wie Eltern, Kinder oder Ehepartner. Sie dürfen in die angemietete Wohnung einziehen, solange diese dadurch nicht überbelegt wird. Der Umstand muss dem Vermieter lediglich angezeigt werden.
Lärm
Lärm ist gemäß der Hausordnung, die in der Regel Bestandteil des Mietvertrages bei Wohnimmobilien ist, zu vermeiden. Klauseln, die beispielsweise das Musizieren generell, also auch außerhalb der Ruhezeiten verbieten, sind jedoch ebenso unzulässig wie ein nächtliches Dusch- oder Badeverbot, weil das ein- und ablaufende Wasser eine Lärmbelästigung darstellt.
Tierhaltung
Nicht jeder Vermieter möchte die Tierhaltung in seinen Mietwohnungen zulassen. Ein generelles Tierhaltungsverbot im Mietvertrag ist jedoch unzulässig. Auch eine Klausel im Vertrag, wonach es der schriftlichen Zustimmung des Vermieters bedarf, ist unzulässig, da auch eine mündliche Absprache ausreichend ist. Eine Klausel wie „Tierhaltung bedarf der Zustimmung des Vermieters“ ist daher zulässig. Das Halten reiner Wohnungstiere wie beispielsweise Fische im Aquarium, ein Wellensittich oder ein Meerschweinchen bedarf keiner Zustimmung des Vermieters und kann nicht verboten werden, es sei denn, es geht beispielsweise eine Lärmbelästigung von einem Papagei aus.
Reparaturen
Reparaturen sind vom Vermieter zu tragen und pauschale Klauseln wie „Der Mieter trägt 20 % der Reparaturkosten“ sind unzulässig.
Die Übernahme von Kosten für Reparaturen an Teilen der Mietsache, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, können dem Mieter jedoch vertraglich übertragen werden.
Wer auf Nummer sicher gehen möchte beim Mietvertrag bei Wohnimmobilien, der lässt am besten einen individuellen Vertrag beim Rechtsanwalt erstellen.