Immobilien sind in Deutschland Bestandteil vieler Erbschaften und statistisch gesehen wird bei jedem zweiten Erbe eine Immobilie hinterlassen. Oftmals führt das Vererben einer Immobilie jedoch zu Streitigkeiten, die teure Folgen haben können.
Erben und Erblasser sollten sich daher beizeiten auf das Vererben der Immobilie vorbereiten, um diese Streitigkeiten zu vermeiden. Hier lesen Sie alles, was Sie über das Vererben einer Immobilie wissen müssen.
Vorbereiten des Immobilienerbens zu Lebzeiten
Immobilien werden besonders häufig von Eltern an ihre Kinder vererbt. Wurde das Erbe im Vorfeld nicht vorbereitet, kommt es oft vor, dass Geschwister die Immobilie als Erbengemeinschaft erben. In diesem Fall kommt es nach dem Tod der Eltern und nach der Erbschaft unter den Geschwistern nicht selten zum Streit darüber, was mit der Immobilie geschehen soll.
So möchte ein Erbe die Immobilie selbst bewohnen, ein anderer möchte sie vermieten und ein Dritter möchte sie lieber verkaufen. Oft kommt es auch vor, dass sich die Erbengemeinschaft weitgehend einig ist, aber ein Erbe querschießt und beispielsweise auf einem Verkauf besteht.
Kann sich die Erbengemeinschaft in diesen Fällen nicht einigen, kann ein solcher Streit schlimmstenfalls in einer Zwangsversteigerung enden, die nur einen geringen Verkaufspreis einbringt, der weit unter dem Marktwert liegt.
Es ist daher angeraten, sich innerhalb der Familie bereits zu Lebzeiten der Eltern mit dem Vererben der Immobilie zu beschäftigen. Dabei sollte möglichst früh geklärt werden, wer das Haus der Eltern übernehmen möchte und wer sich im Testament lieber auszahlen lassen möchte. So gelangt die Immobilie hinterher in die Hände nur eines Erben und es gibt keine Streitigkeiten.
Steuerliche Aspekte
Auch aus steuerlichen Gründen ist es wichtig, das Vererben von Immobilien gut vorzubereiten. Anstatt die Immobilie in die Erbmasse fließen zu lassen, kann es beispielsweise durchaus sinnvoll sein, die Immobilie noch zu Lebzeiten zu verschenken.
Wird eine Immobilie beispielsweise an den Ehepartner verschenkt, ist dies immer steuerfrei. Erbt der Ehepartner die Immobilie jedoch nach dem Tod des Eigentümers, muss der Ehepartner mindestens zehn Jahre in der Immobilie wohnen bleiben oder ansonsten Steuern auf das Erbe zahlen.
Bei einem Verkauf, einer Verpachtung oder einer Vermietung vor Ablauf der 10 Jahre wird das Erbe somit auch steuerpflichtig.
Ähnliches gilt für Kinder, denn auch sie müssen eine von den Eltern geerbte Immobilie mindestens 10 Jahre lang selbst nutzen, damit das Erbe steuerfrei bleibt.
Dies gilt jedoch auch nur bis zu einer Wohnfläche von 200 Quadratmetern und die überschreitende Wohnfläche wird steuerpflichtig.
Eine Schenkung hingegen beinhaltet hohe Freibeträge, die für Kinder alle 10 Jahre neu gelten. So können Kapitalanlagen in Form von Immobilien wie beispielsweise Mietshäuser über einen längeren Zeitraum steuerfrei auf die Kinder übertragen werden.
Wohnrecht und Nießbrauchrecht
Wollen Eltern ihren Kindern die eigene und selbstbewohnte Immobilie bereits zu Lebzeiten durch eine Schenkung übertragen, so ist es ratsam, vertraglich ein Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht auf Lebenszeit zu vereinbaren. Beide Vereinbarungen werden in das Grundbuch eingetragen und sind untrennbar mit der Immobilie verbunden. So behalten sie auch nach einem eventuellen Verkauf oder einer Zwangsversteigerung Gültigkeit.
Anders als das Wohnrecht, das die Eltern allein dazu berechtigt, die Immobilie selbst weiter zu bewohnen, können sie bei einem Nießbrauchrecht auch die wirtschaftlichen Früchte der Immobilie ernten, indem sie sie beispielsweise vermieten oder verpachten, wenn sie sie selbst nicht mehr bewohnen. Das Nießbrauchrecht geht damit also weit über das reine Wohnrecht hinaus.
Eine weitere wichtige Absicherung für eine Schenkung ist auch ein Rückübertragungsrecht, das dann greift, wenn sich die Kinder beispielsweise verschulden und die Gläubiger das Haus verkaufen oder zwangsversteigern lassen wollen.
Diese Verträge sollten grundsätzlich immer mit der Hilfe eines Anwalts, eines Notars und eines Steuerberaters ausgearbeitet werden, denn gerade hier lauern sehr viele Steuerfallen.